Báo cáo phân tích ngành BĐS dân cư 2025
- Thị trường bất động sản dân cư đang dần hồi phục nhờ mặt bằng lãi suất giảm và hệ thống pháp lý mới được ban hành hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc.
- Nguồn cung tăng trở lại trong năm 2025, tập trung tại Hà Nội, TP.HCM và lan rộng ra các khu vực vùng ven có hạ tầng phát triển.
- Thanh khoản cải thiện nhờ nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư quay lại. Giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp khởi sắc.
 |
| Báo cáo phân tích ngành BĐS dân cư 2025 |
CÁC CỔ PHIẾU TIÊU BIỂU
1. TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DÂN CƯ VIỆT NAM
Thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc
Giai đoạn 2023–2024, bất động sản Việt Nam trải qua nhiều biến động. Năm 2023, thị trường khó khăn với nguồn cung sụt giảm mạnh, đặc biệt thiếu nhà ở vừa túi tiền. Đến 2024, nguồn cung phục hồi với khoảng 81.000 sản phẩm chào bán mới, tăng hơn 40% so với năm trước, song vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước đại dịch. Phân khúc nhà ở phục hồi nhanh, trong khi bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng ổn định, đạt tỷ lệ lấp đầy 80–89%. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm do tồn kho lớn và vướng pháp lý.
Thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ cải thiện
Năm 2024, thanh khoản cải thiện đáng kể. Giao dịch thành công đạt hơn 47.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình 70–72%. Một số dự án căn hộ trung – cao cấp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70%, thậm chí 90% ngay khi mở bán. Sức mua phục hồi chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Giá bán sơ cấp phục hồi
Giá bất động sản thứ cấp năm 2023 giảm 10–20% so với đỉnh 2022. Sang 2024, giá sơ cấp phục hồi, đặc biệt tại các thành phố lớn. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng 35–60%, TP.HCM tăng khoảng 10–30%. Tuy nhiên, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư vẫn áp dụng chính sách chiết khấu và khuyến mãi, giữ mặt bằng giá ở mức cao.
Nhiều chính sách hỗ trợ và khó khăn pháp lý dần được tháo gỡ
Chính phủ đã giảm lãi suất điều hành 4 lần trong năm 2023, hỗ trợ giảm chi phí vay. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được đẩy mạnh. Đặc biệt, từ tháng 8/2024, loạt luật mới (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS) chính thức có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng minh bạch và củng cố niềm tin thị trường.
2. CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN TIÊU BIỂU
2.1. Phân khúc căn hộ cao cấp
Bao gồm các dự án chung cư cao tầng, tọa lạc ở vị trí trung tâm hoặc khu đô thị lớn với tiện ích sang trọng, chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý cao cấp.
Doanh nghiệp niêm yết điển hình:
- Vinhomes (VHM): Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park.
2.2. Phân khúc căn hộ trung cấp
Phân khúc phổ biến nhất, tập trung vào khách hàng có thu nhập khá, vị trí thường ở các quận nội thành hoặc khu đô thị mới với tiện ích cơ bản và chất lượng xây dựng khá.
Doanh nghiệp niêm yết điển hình:
- Nam Long (NLG): Akari City, Mizuki Park, EHome Southgate.
- Khang Điền (KDH): Lovera Vista, Safira, The Privia.
- Hưng Thịnh Corp: Lavita Charm, Richmond City, Moonlight Boulevard.
- Đất Xanh (DXG): Opal Boulevard, Opal Riverside, Gem Riverside.
2.3. Phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở xã hội
Các dự án có giá bán vừa phải, hướng tới người có thu nhập trung bình hoặc thấp, thường nhận ưu đãi từ chính sách của nhà nước.
Doanh nghiệp niêm yết điển hình:
- Hoàng Quân Group (HQC): Nhà ở xã hội HQC Plaza, HQC Nha Trang, HQC Bình Trưng Đông.
- Nam Long (NLG) với dòng sản phẩm EHome: EHome 3, EHome 5.
- Tổng công ty Viglacera: KĐT Đặng Xá, nhà ở xã hội tại Bắc Ninh, Hà Nội.
2.4. Phân khúc nhà phố, biệt thự
Các dự án biệt thự, nhà phố liền kề nằm trong khu đô thị quy hoạch hoàn chỉnh, thường được thiết kế cao cấp và tiện ích đồng bộ.
Doanh nghiệp niêm yết điển hình:
- Vinhomes (VHM): Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park.
- Khang Điền (KDH): Verosa Park, Melosa Garden, Mega Ruby.
- Novaland (NVL): Aqua City, Lakeview City.
2.5. Phân khúc đất nền
Các dự án phân lô bán nền, thường ở các vùng ven, ngoại thành và các tỉnh thành lân cận các đô thị lớn.
Doanh nghiệp niêm yết điển hình:
- Đất Xanh (DXG): Các dự án đất nền vùng ven TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai.
 |
| Thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc |
3. TRIỂN VỌNG NGÀNH NĂM 2025
Thị trường bước vào chu kỳ hồi phục:
- Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, thị trường nhà ở đã chạm đáy cuối 2024 và bắt đầu phục hồi nhờ lãi suất giảm và tâm lý người mua cải thiện.
- Hệ thống pháp lý mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (hiệu lực từ 2024–2025) giúp tháo gỡ nút thắt thủ tục đầu tư và bán hàng, tạo nền tảng minh bạch cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Nguồn cung cải thiện mạnh, tập trung tại đô thị lớn:
- Hà Nội dự kiến có ~30.000 căn hộ mở bán năm 2025 – mức cao nhất trong 5 năm TP.HCM đạt khoảng 9.000 căn, tăng gấp đôi 2024.
- Nguồn cung dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, đặc biệt là TP. Thủ Đức, Đông Anh, Long Biên, Thạch Thất... nhờ hạ tầng phát triển mạnh.
- Phân khúc nhà liền thổ tăng cung nhẹ tại TP.HCM, giữ ổn định tại Hà Nội; nhà ở xã hội dù được hỗ trợ mạnh vẫn triển khai chậm do vướng mắc pháp lý.
Giá bán tiếp tục neo cao, thị trường thứ cấp bắt đầu hồi phục:
- Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội dao động từ 70–80 triệu đồng/m2, tăng 5– 8% do chi phí đầu vào cao và khan hiếm quỹ đất sạch.
- Thị trường thứ cấp dần khởi sắc, nhất là tại các dự án pháp lý đầy đủ, đã bàn giao, nằm tại khu vực có nhu cầu ở thực cao.
- Nhà đầu tư hiện có cơ hội mua lại các sản phẩm giá tốt sau chu kỳ giảm trước đó.
• Thanh khoản cải thiện nhờ lực cầu thật và tín hiệu đầu tư quay lại:
- Tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tăng lên 60–70%, dẫn đầu là phân khúc trung cấp và dự án có chủ đầu tư uy tín.
- Người mua để ở chiếm ưu thế, tập trung vào sản phẩm vừa túi tiền, hỗ trợ vay tốt.
- Nhà đầu tư quay trở lại với nhà phố, biệt thự vùng ven có tiềm năng cho thuê hoặc tăng giá dài hạn.
Tầm nhìn dài hạn đến 2030
Thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng tăng trưởng ổn định, bền vững hơn nhờ nhu cầu nhà ở đô thị lớn, dân số trẻ, đô thị hóa nhanh và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Thị trường sẽ phân hóa mạnh theo vị trí, pháp lý và năng lực chủ đầu tư. Nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ là xu hướng chủ đạo, trong khi các sản phẩm đầu tư sẽ cần thích ứng với chuẩn mực minh bạch, bền vững và tài chính an toàn hơn.
Dù triển vọng thị trường dân cư năm 2025 tích cực, rủi ro vẫn hiện hữu. Giá nhà cao vượt xa thu nhập khiến người mua thực gặp khó. Nhiều chủ đầu tư tài chính yếu, phụ thuộc vốn vay, có thể không triển khai được dự án. Nếu tín dụng thắt chặt trở lại hoặc pháp lý chậm cải thiện, đà phục hồi của thị trường có thể bị cản trở và phân hóa càng rõ rệt.
 |
| Thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng tăng trưởng ổn định... |
4. DOANH NGHIỆP BĐS DÂN CƯ TIÊU BIỂU VÀ TIỀM NĂNG
Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch và năng lực phát triển dự án toàn diện sẽ nắm lợi thế cạnh tranh dài hạn trong ngành bất động sản.
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX: KDH): Khả quan - Giá mục tiêu: 36.500 VND
KDH là doanh nghiệp phát triển nhà ở tập trung tại TP.HCM, nổi bật với quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cơ cấu tài chính an toàn. Công ty được kỳ vọng duy trì lợi nhuận vững chắc giai đoạn 2025–2026 nhờ bàn giao các dự án thấp tầng The Foresta, Clarita, Emeria và The Solina, với tỷ lệ hấp thụ cao dù giá bán cao. Nhờ tập trung vào phân khúc trung cấp và thấp tầng – vốn đang khan hiếm – KDH có lợi thế hưởng lợi sớm trong chu kỳ phục hồi.
CTCP Đầu tư Nam Long (HSX: NLG): Khả quan - Giá mục tiêu: 45.000 VND
NLG là doanh nghiệp tiên phong phát triển nhà ở vừa túi tiền và trung cấp tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An... Công ty có danh mục dự án đa dạng như Southgate, Mizuki Park, Akari City và kế hoạch mở bán hơn 800 sản phẩm trong 2025. Tài chính lành mạnh (nợ thấp, không áp lực đáo hạn trái phiếu) giúp công ty chủ động triển khai các dự án mới.
CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HSX: DXG): Khả quan - Giá mục tiêu: 21.000 VND
DXG tập trung vào phân khúc trung cấp và các dự án quy mô lớn như The Prive và Gem Sky World. Doanh nghiệp kỳ vọng đạt ~27.000 tỷ đồng doanh thu giai đoạn 2025–2027, nhờ tỷ lệ hấp thụ cao và pháp lý hoàn thiện. Công ty đẩy mạnh hợp tác chiến lược, kênh phân phối và môi giới chuyên nghiệp để đón đầu chu kỳ phục hồi bất động sản.
Một số doanh nghiệp khác:
- CTCP Vinhomes (HSX: VHM) sở hữu quỹ đất lớn và vị trí đắc địa, với các dự án trọng điểm như Vinhomes Ocean Park 2 & 3, Grand Park và Cổ Loa.
- CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HSX: PDR) đang tập trung phát triển các dự án tại Bình Dương, đặc biệt là La Pura và các quỹ đất tại TP.HCM mở rộng.
- TCT cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (HSX: DIG) sở hữu quỹ đất lớn tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, triển khai các dự án như Lam Ha Center Point, khu đô thị Long Tân.
* Các thông tin và dự báo trong bản báo cáo này, bao gồm cả các nhận định cá nhân, được đưa ra dựa trên các nguồn thông tin tin cậy, tuy nhiên VPS không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ của các nguồn thông tin này. Các nhận định trong bản báo cáo này được đưa ra dựa trên cơ sở phân tích chi tiết và cẩn thận, theo đánh giá chủ quan của chúng tôi, là hợp lý trong thời điểm đưa ra bảo cáo.
** Mọi khuyến nghị chỉ có tính chất tham khảo, NĐT nên cẩn trọng suy xét và tự chịu trách nhiệm với quyết định đầu tư của bản thân.
Nguồn dữ liệu (Phòng PTNLĐT VPS)
---------------------------------
Tham gia đầu tư cùng VPS để nhận được sự hỗ trợ tận tâm từ các chuyên gia hàng đầu ngay hôm nay:💢 Mở tài khoản chứng khoán VPS với kho số đẹp
💢 Hướng dẫn mở tài khoản chứng khoán
💢 Fanpage Chứng Khoán & Cổ Phiếu
💢 Hotline/ Zalo: 0933-068-179
