Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Nâng tầm để hút dòng FDI chất lượng cao
Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An, trong xu hướng dịch chuyển sản xuất mạnh mẽ hiện tại.
Việt Nam có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chất lượng và hướng tới một nền sản xuất bền vững. Thành Nguyễn thực hiện.
 |
| Phát triển khu công nghiệp sinh thái dần trở thành nhu cầu tất yếu (Trong ảnh: Khu công nghiệp sinh thái Prodezi tại Long An). |
Bám sát diễn biến thị trường thời gian qua, ông nhận thấy động thái gì mới từ dòng vốn ngoại?
Theo quan sát, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn duy trì xu hướng tích cực, bất chấp những điều chỉnh trong chính sách thương mại quốc tế. Việc Mỹ áp mức thuế đối ứng 20% đối với hàng hóa từ Việt Nam vốn đã được dự báo trước, nên tâm lý các nhà đầu tư đã có sự chuẩn bị và không chịu tác động quá lớn.
Tuy vậy, có thể nhận thấy rằng, các yêu cầu về truy xuất nguồn gốc và tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng được nâng cao. Đây không chỉ là biện pháp kiểm soát hiện tượng chuyển tải bất hợp pháp, mà còn là sự thích ứng cần thiết đối với các cam kết xanh toàn cầu, tiêu biểu như cơ chế CBAM của châu Âu (EU).
Trong bối cảnh đó, tính minh bạch trong chuỗi cung ứng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn môi trường trở thành yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp duy trì ưu đãi thương mại và mở rộng thị trường xuất khẩu.
Các thống kê về số vốn FDI đăng ký, thực hiện trong 9 tháng đầu năm 2025 đều rất khả quan - phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế, cho thấy Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn, an toàn và có khả năng thích ứng linh hoạt trước những biến động toàn cầu.
Còn dòng vốn mới thì sao?
Trong bức tranh chung, chúng tôi nhận thấy sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các dòng vốn mới vào Việt Nam.
Với định hướng phát triển khu công nghiệp bền vững, các dự án khu công nghiệp sinh thái của Prodezi nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư “xanh”, nhất là doanh nghiệp đến từ những thị trường có tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp) cao như châu Âu, Mỹ và Nhật Bản. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy chiến lược gắn công nghiệp với phát triển bền vững của Việt Nam đang được cộng đồng quốc tế ghi nhận.
Song song với đó, các thị trường trong khu vực như Ấn Độ, Hàn Quốc, Trung Quốc… tiếp tục dành sự quan tâm mạnh mẽ đến bất động sản công nghiệp Việt Nam. Lợi thế vị trí địa lý chiến lược, cùng với chính sách ưu đãi và cam kết cải thiện môi trường đầu tư là những yếu tố tạo sức hút bền vững đối với các dòng vốn này.
Có thể khẳng định rằng, sự đa dạng về quốc gia và ngành nghề của nhà đầu tư không chỉ củng cố niềm tin, mà còn mở ra cơ hội để Việt Nam nâng cao chất lượng dòng vốn FDI, hướng tới phát triển xanh và bền vững.
Về khẩu vị khách thuê, họ ưu tiên phân khúc sản phẩm nào nhất?
Hiện tại, nhu cầu của khách thuê tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW), bởi dòng sản phẩm này cho phép doanh nghiệp “set up nhanh, rủi ro thấp, vốn đầu tư ban đầu (capex) nhẹ” - rất phù hợp với bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang cần tính linh hoạt cao.
Bên cạnh đó, đất công nghiệp vẫn duy trì vai trò quan trọng ở các cực tăng trưởng lớn, với giá thuê dự báo tăng bình quân 3-8%/năm trong 3 năm tới. Tuy nhiên, do chu kỳ chuẩn bị đầu tư thường dài hơn, phân khúc này phù hợp hơn với các nhà đầu tư chiến lược, có kế hoạch sản xuất lâu dài.
Xuất phát từ thực tế này, Prodezi lựa chọn phát triển đất công nghiệp trong giai đoạn đầu để đón dòng vốn chiến lược, đồng thời dự kiến triển khai cụm nhà xưởng/nhà kho xây sẵn trong các giai đoạn tiếp theo với thiết kế theo tiêu chuẩn xanh, nhằm đáp ứng nhu cầu “set up nhanh” của doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Chất lượng các dự án đầu tư ra sao?
Có thể thấy rõ sự chuyển dịch tích cực trong chất lượng các dự án FDI, đặc biệt ở nhóm công nghệ cao.
Trong lĩnh vực bán dẫn - điện tử, Amkor vừa công bố kế hoạch tăng gấp 3 công suất tại Bắc Ninh, trong khi Việt Nam cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm đào tạo nhân lực - kiểm định bán dẫn của khu vực.
 |
| Ông Trương Khắc Nguyên Minh |
Hay ở lĩnh vực nghiên cứu - phát triển (R&D) và trí tuệ nhân tạo (AI), Qualcomm đã khai trương trung tâm nghiên cứu - phát triển về trí tuệ nhân tạo vào tháng 6/2025, cho thấy sức hút ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi giá trị công nghệ toàn cầu.
Xu hướng này cho thấy chất lượng dòng vốn FDI đang chuyển dịch rõ nét sang công nghệ cao, trung hòa carbon và chuỗi cung ứng số. Đây là tín hiệu rất tích cực đối với các khu công nghiệp định vị theo mô hình sinh thái - bền vững như Khu công nghiệp Prodezi, vốn luôn ưu tiên đồng hành cùng những nhà đầu tư có định hướng công nghệ và ESG.
Prodezi tin rằng, đây là cơ hội để Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, đồng thời khẳng định hình ảnh một điểm đến đầu tư xanh - đổi mới - bền vững.
Sẽ là thiếu sót nếu không nói đến tác động của việc sắp xếp lại địa giới hành chính. Theo ông, điều này mở ra những cơ hội mới nào cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam nói chung và các dự án khu công nghiệp của doanh nghiệp nói riêng?
Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà phát triển khu công nghiệp, bao gồm cả Prodezi, tập trung vào các vấn đề:
Quy hoạch liên vùng “mở khóa” hạ tầng: Khi quy hoạch công nghiệp - thương mại - giao thông được thống nhất, các khu công nghiệp có điều kiện tận dụng tốt hơn hạ tầng vành đai và trục logistics Đông - Tây, qua đó rút ngắn hành trình kết nối cảng biển, sân bay.
Chuẩn hóa đầu mối quản lý: Việc có ít đầu mối quản lý hơn đồng nghĩa với thời gian phê duyệt nhanh hơn cho các hạng mục trọng yếu như điện, nước, trạm xử lý và đấu nối giao thông - những yếu tố then chốt để khách thuê rút ngắn tốc độ sản xuất.
Nâng tầm thương hiệu vùng: Quy mô hành chính lớn hơn giúp định vị rõ nét hơn hình ảnh cụm công nghiệp - logistics vệ tinh của TP.HCM, tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút những khách hàng công nghệ cao chất lượng cũng như các nhà đầu tư hạ tầng chiến lược.
Với lợi thế phát triển theo mô hình sinh thái, Prodezi tin rằng, việc sáp nhập địa giới hành chính không chỉ tạo ra hạ tầng kết nối đồng bộ hơn, mà còn nâng cao sức hấp dẫn của toàn vùng trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Prodezi đang có những giải pháp, hỗ trợ gì để thu hút thêm các nhà đầu tư mới cũng như giữ chân khách thuê hiện hữu?
Hiện tại, chúng tôi đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp:
Dịch vụ một cửa và tư vấn tuân thủ toàn diện: Hỗ trợ nhà đầu tư trong toàn bộ quy trình thủ tục như giấy phép, đánh giá tác động môi trường (EIA), phòng cháy chữa cháy, đồng thời hỗ trợ kết nối tư vấn chuyên sâu về truy xuất nguồn gốc và tiêu chuẩn ESG/CBAM theo yêu cầu ngày càng khắt khe của các thị trường EU, Mỹ…
Danh mục sản phẩm linh hoạt: Kết hợp đất công nghiệp, nhà kho/nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng cho thuê xây theo yêu cầu (build to suit) để giúp khách thuê rút ngắn thời gian vận hành (time-to-operate), đồng thời tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu.
Hạ tầng sinh thái theo định hướng Nghị định 35/2023/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng): Hệ thống tái sử dụng nước thải, năng lượng tái tạo và cộng sinh công nghiệp không chỉ giúp giảm chi phí vận hành, mà còn hạn chế rủi ro tuân thủ, đặc biệt đối với các tập đoàn đa quốc gia có yêu cầu nghiêm ngặt về phát triển bền vững.
Kết nối chuỗi cung ứng và logistics khu vực: Prodezi xây dựng mạng lưới liên kết với nhà cung cấp phụ trợ, đơn vị 3PL, hải quan - logistics, qua đó giúp doanh nghiệp đạt chuẩn xuất xứ (COO) thực chất, giảm thiểu rủi ro bị áp thuế cao do nghi ngờ chuyển tải.
Tất cả các giải pháp trên được thiết kế nhằm tạo ra một hệ sinh thái công nghiệp bền vững, vừa đảm bảo lợi ích lâu dài cho khách thuê, vừa nâng cao sức hút của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Theo: tinnhanhchungkhoan.vn
