KCN Tín Nghĩa trước bài toán cạn quỹ đất, cân nhắc 2 phương án sau khi hết hợp đồng Cảng Phước An

Khu công nghiệp Tín Nghĩa. (Ảnh: TIP).

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, nhiều cổ đông bày tỏ lo ngại về khả năng mở rộng của CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) trong những năm tới khi quỹ đất không còn nhiều và dư địa phát triển từ quỹ đất hiện hữu khá hạn chế.

Ông Phan Anh Dũng, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, cho biết hoạt động kinh doanh cốt lõi hiện tập trung tại KCN Tam Phước với quy mô hơn 330 ha. Tuy nhiên, quỹ đất còn lại để khai thác gần như không đáng kể, chỉ còn khoảng 2,1 ha đang hoàn thiện thủ tục và phần lớn diện tích đã được lấp đầy hoặc vướng mắc đền bù.

Ở mảng bất động sản dân cư, dư địa cũng hạn chế khi công ty chỉ còn khoảng 5 lô đất với tổng diện tích hơn 1.000 m2. Một phần diện tích khoảng 8.500 m2 hiện được quy hoạch làm chợ.

Tuy nhiên, hoạt động của khu chợ này không hiệu quả nên công ty đang làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất nhà ở xã hội. Trong thời gian tới, công ty kỳ vọng cơ quan chức năng sẽ xem xét, phê duyệt để có thể khai thác hiệu quả hơn, có thể là hợp tác đầu tư hoặc trực tiếp kinh doanh.

Đối với công ty con hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, hiện công ty có hai mảng chính. Thứ nhất là kinh doanh chợ đầu mối nông sản tại khu vực Dầu Giây với diện tích khoảng 2 ha. Thứ hai là dự án khu dân cư nhưng dự án này đã được bán hết và công ty cũng đã ghi nhận toàn bộ lợi nhuận.

Một công ty con khác hiện còn khoảng gần 5 ha đất sạch tại khu dân cư Thành Phú. Tuy nhiên, phần đất này vẫn đang trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng về các vấn đề liên quan đến quy hoạch và đền bù.

Nếu được triển khai, công ty vẫn phải thực hiện thêm các nghĩa vụ tài chính và đầu tư trong khoảng 3 - 7 tháng. Hiện vẫn còn một số vướng mắc pháp lý nên tiến độ chưa rõ ràng.

Đối với công ty liên kết là dự án Long Tân, tổng diện tích quy hoạch khoảng 164 ha. Trong đó, giai đoạn 1 đã triển khai một phần, còn giai đoạn 2 đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục. Công ty tham gia với tỷ lệ sở hữu khoảng 40%. Việc phát triển tiếp dự án này phụ thuộc nhiều vào quyết định và phê duyệt của chính quyền địa phương.

Bên cạnh đó, dư địa tăng trưởng từ khu công nghiệp hiện hữu cũng đang dần thu hẹp. Hiện tại, khách thuê trong khu công nghiệp chủ yếu là các doanh nghiệp đến từ Đài Loan và hoạt động trong lĩnh vực sản xuất gỗ, nội thất.

Tại KCN Tam Phước, nhiều phân khu đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, một số khu vực đạt khoảng 78% và phần còn lại đã ổn định từ trước. Trong thời gian qua, công ty đã làm việc với các khách hàng và bước đầu đã có khoảng 30% khách hàng đồng ý điều chỉnh giá, với mức tăng dao động từ khoảng 0,2 đến 0,5 USD/m2. Tuy nhiên, việc tăng giá vẫn gặp một số khó khăn do bối cảnh chung của thị trường.

Ban điều hành cho biết trong quý I/2026, doanh thu ước tính tăng khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ điều chỉnh giá cho thuê theo khung giá mới và sự cải thiện của hoạt động xuất khẩu từ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.


Tuy nhiên, theo ý kiến của một cổ đông, lợi nhuận của công ty tăng nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chưa tương ứng và đề nghị lãnh đạo công ty giải thích rõ hơn về tiến độ thu tiền từ khách hàng.

Theo giải thích của doanh nghiệp, đặc thù hợp đồng cho thuê với chu kỳ thu tiền theo từng giai đoạn (thường 6 tháng/lần) khiến dòng tiền thực tế không trùng khớp với thời điểm ghi nhận doanh thu. Ngoài ra, một số khoản tiền đã thu nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận cũng tạo ra chênh lệch theo từng kỳ kế toán.

Dù vậy, công ty cho biết chất lượng dòng tiền đang được cải thiện khi phần lớn khách hàng đã thanh toán đầy đủ, thậm chí có trường hợp thanh toán 100% theo hợp đồng. Các khoản công nợ, bao gồm cả những khoản tồn đọng từ các năm trước, cũng đã được thu hồi, giúp giảm rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, nguồn thu từ dịch vụ khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đóng vai trò bổ trợ. Công ty hiện vận hành nhà máy xử lý nước thải với công suất 7.000 m3/ngày đêm nhưng mới sử dụng khoảng 4.000 m3, cho thấy vẫn còn dư địa khai thác.

Giá xử lý nước thải đã được điều chỉnh từ 0,31 USD lên khoảng 0,5 USD/m3. Tuy nhiên, nguồn thu này vẫn phụ thuộc lớn vào hoạt động sản xuất của khách thuê, chủ yếu là các doanh nghiệp ngành gỗ, vốn nhạy cảm với biến động xuất khẩu.

Liên quan đến yếu tố bên ngoài, căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông và xu hướng tăng giá năng lượng, ban điều hành đánh giá không tác động trực tiếp quá lớn đến hoạt động của công ty. Nguyên nhân là các doanh nghiệp trong khu công nghiệp chủ yếu sử dụng điện thay vì xăng dầu.

Tuy nhiên, ảnh hưởng gián tiếp vẫn hiện hữu thông qua chi phí đầu vào và nhu cầu tại các thị trường xuất khẩu, từ đó tác động đến sản lượng và nhu cầu sử dụng dịch vụ trong khu công nghiệp.
2 phương án sau khi hết hợp đồng Cảng Phước An

Cảng Phước An. (Nguồn: VietNamNet).

Trong bối cảnh dư địa nội tại dần thu hẹp, quyết định liên quan đến dự án Phước An trở thành điểm nhấn chiến lược. Theo ông Phan Anh Dũng, hợp đồng hợp tác sẽ kết thúc vào ngày 26/4/2026 và công ty đang cân nhắc hai phương án.

Phương án thứ nhất là nhận lại khoảng 30 ha đất khu công nghiệp với mức giá khoảng 140 USD/m2. Phương án thứ hai là tiếp tục nhận dòng tiền với tỷ suất lợi nhuận khoảng 12 - 12,8%/năm.

Sau khi đánh giá, Ban điều hành và Hội đồng quản trị nghiêng về phương án nhận dòng tiền trong bối cảnh hiện tại. Quyết định này giúp công ty duy trì dòng tiền ổn định, giảm áp lực triển khai dự án mới trong khi quỹ đất sẵn có không còn nhiều. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng thừa nhận có thể phát sinh độ trễ khoảng nửa năm trong việc thu hồi dòng tiền.

-Nguyên Ngọc