Nguy cơ rời sàn của một 'ông lớn' BĐS KCN vốn Nhà nước: Tác động ra sao tới hệ sinh thái hàng chục cổ phiếu liên quan?
Là doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp gốc Nhà nước, cổ phiếu này bật tăng hơn 20% ngay đầu năm 2026 nhờ kỳ vọng thoái vốn. Tuy nhiên, do lượng tự do lưu hành quá mỏng, nhà đầu tư nhỏ lẻ không dễ mua đủ, cũng khó chốt lời khi cần.
 |
| Sonadezi có vốn điều lệ hơn 3.700 tỷ đồng song số lượng cổ đông chưa tới 500 |
Với tỷ lệ “free-float” quá thấp, Sonadezi không đạt yêu cầu tối thiểu 10% cổ phần có quyền biểu quyết do ít nhất 100 nhà đầu tư không phải cổ đông lớn nắm giữ. Điều này đặt doanh nghiệp trước hai kịch bản: Hoặc rời sàn do không còn đủ điều kiện đại chúng, hoặc cổ đông Nhà nước phải giảm sở hữu tối thiểu 9,54% để đưa tỷ lệ cổ phần tự do lưu hành trở lại mức chuẩn.
Thông tin trên xuất hiện đúng thời điểm nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang được chú ý, trong bối cảnh thị trường kỳ vọng “sóng thoái vốn Nhà nước” theo tinh thần Nghị quyết 79. SNZ vì vậy bật tăng khoảng 26% chỉ trong hai tuần đầu năm 2026, lên sát 38.000 đồng/cp. Tuy nhiên, do lượng cổ phiếu tự do lưu hành quá thấp, thanh khoản dù cải thiện lên 10.000-40.000 đơn vị/phiên vẫn là mức thấp, khiến phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ khó mua đủ - khó bán nhanh, mức tăng giá không phản ánh trọn vẹn cơ hội hiện thực hóa lợi nhuận.
Nếu SNZ rời sàn, tác động lớn nhất sẽ rơi vào nhà đầu tư thiểu số. Cổ phiếu khi không còn giao dịch tập trung sẽ giảm tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin, đồng thời thanh khoản có thể co lại mạnh, khiến việc thoái vốn trở nên khó khăn hơn. Với một mã có “free-float” vốn đã rất mỏng, rủi ro bị “kẹt hàng” càng rõ rệt, đặc biệt trong những nhịp thị trường điều chỉnh.
Ở chiều ngược lại, nếu Sonadezi buộc phải mở room cho cổ đông bên ngoài thông qua thoái bớt vốn Nhà nước, đây có thể trở thành điểm kích hoạt mới cho cổ phiếu. Một đợt giảm tỷ lệ sở hữu đủ lớn sẽ giúp SNZ duy trì tư cách đại chúng, đồng thời cải thiện thanh khoản và khả năng được thị trường định giá lại. Tuy nhiên, câu chuyện này còn phụ thuộc vào lộ trình, phương thức thoái vốn và mức giá chào bán, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng.
Điểm đáng chú ý là Sonadezi không chỉ là một cổ phiếu riêng lẻ, mà còn là “đầu mối” sở hữu tại nhiều doanh nghiệp trong hệ sinh thái như SZL, SZB, SZC, SZE, SZG, SDV, D2D, DNW, PDN, DND… Trong đó, SZC (Sonadezi Châu Đức) là cái tên nổi bật trên HoSE khi tăng gần 14% trong 3 tuần, thanh khoản nhiều phiên vượt 1 triệu cổ phiếu. Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những doanh nghiệp khu công nghiệp có quy mô dự án rõ ràng, thanh khoản tốt và câu chuyện tăng trưởng gắn với nhu cầu thuê đất.
Soi triển vọng nhóm bất động sản khu công nghiệp
Về mặt triển vọng ngành, nhóm bất động sản khu công nghiệp thời gian gần đây được kéo mạnh ở các mã như KBC, GVR, IDC… Trong đánh giá của Vietcap, Nghị định 20 có thể hỗ trợ nhu cầu thuê đất ở mức vừa phải thông qua cải thiện khả năng tiếp cận đất đai và hỗ trợ chi phí cho nhóm doanh nghiệp đủ điều kiện, nhưng mức độ hưởng lợi sẽ phân hóa theo địa phương và cơ cấu khách thuê. Các chủ đầu tư có tỷ trọng khách SME cao và/hoặc khách công nghệ cao thường được đánh giá có vị thế tốt hơn.Trong bức tranh đó, Sonadezi vẫn là doanh nghiệp có nền tảng ổn định: Giai đoạn 2021-2024 doanh thu duy trì 5.100-5.900 tỷ đồng/năm, lãi sau thuế 1.100-1.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, yếu tố khiến SNZ “khó bứt phá” không nằm ở kết quả kinh doanh mà ở cấu trúc sở hữu và thanh khoản. Khi cổ phiếu bị cô đặc quá mức, câu chuyện định giá sẽ kém hấp dẫn hơn so với các mã khu công nghiệp có room giao dịch rộng và khả năng thu hút dòng tiền lớn.
Về mặt tổng thể, SNZ đang đứng ở ngã rẽ: Rời sàn sẽ làm tăng rủi ro thanh khoản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, trong khi mở rộng tỷ lệ sở hữu bên ngoài có thể trở thành chất xúc tác mới cho cổ phiếu và cả hệ sinh thái Sonadezi. Với nhóm bất động sản khu công nghiệp, xu hướng chung vẫn là phân hóa mạnh, ưu tiên doanh nghiệp có quỹ đất thương mại hóa tốt, khách thuê phù hợp và khả năng triển khai dự án rõ ràng.
Từ khóa:
Doanh Nghiệp
