Nam Long (NLG) và 'kho lợi nhuận chưa ghi nhận' nhìn từ doanh số bán hàng bùng nổ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi chọn lọc, loạt doanh nghiệp niêm yết đã lần lượt công bố báo cáo tài chính năm 2025, phản ánh những nỗ lực tái cơ cấu và thích ứng sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Với đặc thù của ngành bất động sản, các con số doanh thu và lợi nhuận trên báo cáo tài chính không phải lúc nào cũng cho thấy đầy đủ “nhịp đập” của hoạt động kinh doanh, khi kết quả tài chính thường đi sau một nhịp so với thực tế bán hàng.

Nam Long báo lãi vượt 700 tỷ đồng

Trong mùa công bố báo cáo năm nay, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) là một trong những doanh nghiệp thu hút sự chú ý không chỉ bởi sự cải thiện về lợi nhuận, mà còn bởi những diễn biến đáng chú ý ở hoạt động bán hàng trong nửa cuối năm

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025, Nam Long ghi nhận doanh thu đạt 5.645 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước. Kết quả này cho thấy sự cải thiện rõ nét so với giai đoạn trầm lắng kéo dài trước đó, trong bối cảnh doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược, kiểm soát chi phí và tập trung vào các dự án cốt lõi.

Đáng chú ý, lợi nhuận năm 2025 không chỉ đến từ hoạt động bàn giao dự án, mà còn được hỗ trợ bởi yếu tố mang tính chiến lược như thương vụ bán 15% vốn tại Izumi City cho đối tác Tokyu, được ghi nhận trong quý IV. Tuy nhiên, xét về bản chất, đây là lớp lợi nhuận bổ trợ, trong khi nền tảng tăng trưởng dài hạn của Nam Long vẫn nằm ở hoạt động phát triển dự án và khả năng triển khai bán hàng.

Tuy vậy, những con số đã được ghi nhận trong năm 2025 mới phản ánh một phần câu chuyện. Phần đáng chú ý hơn của Nam Long nằm ở lượng sản phẩm đã bán ra trong nửa cuối năm nhưng chưa được hạch toán, và chính phần này sẽ quyết định bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp trong các năm tới.

Doanh số bán hàng bứt phá với hơn 11.800 tỷ đồng

Một điểm nổi bật trong bức tranh kinh doanh năm 2025 của Nam Long là sự bứt phá mạnh mẽ về doanh số bán hàng. Cả năm, doanh số đạt khoảng 11.855 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với năm trước. Riêng quý IV/2025, doanh số bán hàng đạt xấp xỉ 7.000 tỷ đồng, phản ánh sức mua cải thiện rõ rệt trong giai đoạn cuối năm.

Đóng góp lớn vào doanh số bán hàng của Nam Long trong năm 2025 là các dự án chiến lược đã được chuẩn bị từ sớm. Trong đó, Southgate tiếp tục giữ vai trò trụ cột với khoảng 4.800 tỷ đồng doanh số, phản ánh sức hấp thụ ổn định của phân khúc nhà ở gắn với các khu đô thị tích hợp ven đô. Dự án Izumi City đóng góp khoảng 2.000 tỷ đồng, cho thấy hoạt động bán hàng dần được khơi thông trở lại sau giai đoạn thị trường trầm lắng.

Bên cạnh đó, các dự án tại Cần Thơ mang lại khoảng 1.100 tỷ đồng doanh số từ nhà ở thương mại, cùng với đóng góp từ phân khúc nhà ở xã hội (560 tỷ đồng) và các sản phẩm vừa túi tiền (khoảng 860 tỷ đồng). Đáng chú ý, dù mới mở bán trong năm, dự án Elyse Island (Paragon Đại Phước) cũng đóng góp hơn 1.000 tỷ đồng doanh số, bổ sung thêm nguồn hàng cho giai đoạn ghi nhận doanh thu trong các năm tới.

Những con số này cho thấy sức mua đã quay trở lại tại các dự án trọng điểm, đồng thời tạo nền doanh số đủ lớn để định hình kết quả kinh doanh của Nam Long trong giai đoạn tiếp theo.

Nam Long nhìn từ bất động sản dở dang 8.600 tỷ

Trên báo cáo tài chính hợp nhất, một trong những khoản mục đáng chú ý của Nam Long là giá trị hàng tồn kho bất động sản. Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, tồn kho không chỉ phản ánh chi phí dở dang, mà còn cho thấy cấu trúc các dự án đang triển khai và nguồn hàng có thể chuyển hóa thành doanh thu trong tương lai.

Tại thời điểm cuối năm 2025, Nam Long ghi nhận giá trị bất động sản dở dang ở mức khoảng 8.600 tỷ đồng. Xét theo danh mục dự án, phần lớn tồn kho tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn đã được triển khai nhiều giai đoạn như Waterpoint (giai đoạn 1 và 2 với tổng giá trị khoảng 6.800 tỷ đồng), cùng với các dự án tại Cần Thơ. Đây đều là những dự án đã bước vào giai đoạn bán hàng, có tiến độ triển khai rõ ràng và gắn với phân khúc nhà ở có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, tồn kho tại một số dự án khác như Akari, các dự án EHome hay các dự án vệ tinh quy mô nhỏ hơn phản ánh chiến lược đa dạng hóa sản phẩm của Nam Long, từ nhà ở vừa túi tiền đến các dòng sản phẩm trung cấp. Trong bối cảnh doanh số bán hàng tăng mạnh trong nửa cuối năm 2025, tồn kho bất động sản của Nam Long vì vậy mang tính chất “tồn kho chờ ghi nhận”.

Waterpoint là dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn của Nam Long tại Long An, được phát triển theo nhiều giai đoạn và đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế. Dự án này đóng vai trò trung tâm trong chiến lược phát triển dài hạn của Nam Long, khi vừa là nguồn cung chủ lực, vừa cho phép doanh nghiệp linh hoạt phân kỳ đầu tư, mở bán và ghi nhận doanh thu theo tiến độ thị trường. Việc Waterpoint chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị bất động sản dở dang phản ánh chiến lược phát triển “cuốn chiếu” của Nam Long, thay vì tập trung ghi nhận nhanh trong một giai đoạn ngắn.

'Kho lợi nhuận chưa ghi nhận' và bức tranh kinh doanh 2026–2027

Phần lớn doanh số bán hàng được Nam Long ghi nhận trong nửa cuối năm 2025 hiện chưa phản ánh trực tiếp trên báo cáo kết quả kinh doanh. Điều này xuất phát từ đặc thù của ngành bất động sản, khi doanh thu và lợi nhuận chỉ được hạch toán sau khi dự án hoàn thành các điều kiện bàn giao theo quy định kế toán.

Trên báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025, “kho lợi nhuận chưa ghi nhận” này không nằm ở một dòng riêng biệt, mà thể hiện gián tiếp thông qua các chỉ tiêu trên bảng cân đối kế toán như các khoản người mua trả tiền trước, giá trị bất động sản đang xây dựng và dòng tiền thu từ hoạt động kinh doanh... Đây là những chỉ dấu cho thấy lượng sản phẩm đã bán ra trong năm nhưng chưa được ghi nhận doanh thu.

Với doanh số khoảng 11.800 tỷ đồng trong năm 2025, phần giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa hạch toán được xem là nguồn doanh thu tiềm năng cho các kỳ tiếp theo.

Nền tảng tài chính vững - yếu tố then chốt để 'mở khóa' lợi nhuận

Bên cạnh yếu tố doanh số và tồn kho, một biến số quan trọng khác quyết định khả năng hiện thực hóa “kho lợi nhuận chưa ghi nhận” của Nam Long là dòng tiền. Tại thời điểm cuối năm 2025, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 8.200 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền, trong khi áp lực nợ ngắn hạn ở mức không lớn.

Quy mô tiền mặt này không chỉ giúp Nam Long duy trì trạng thái tài chính thận trọng, mà còn tạo dư địa để chủ động triển khai, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao tại các dự án trọng điểm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục nhưng vẫn phân hóa, lợi thế về dòng tiền trở thành yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp chuyển hóa doanh số đã bán thành doanh thu và lợi nhuận thực tế.

Khi tiến độ xây dựng và bàn giao được đẩy nhanh, lượng doanh số này sẽ dần được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh, tạo nền tảng cho bức tranh tài chính của Nam Long trong giai đoạn 2026–2027.

Việc hiện thực hóa “kho lợi nhuận” này, vì thế, sẽ là lợi thế của Nam Long trong thời gian tới.