NƠXH: ‘Nơi xây xong dân không đến ở, nơi nhu cầu lớn lại không có dự án’

Tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” diễn ra ngày 12/3, GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thực sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 là một bước tiến rất lớn.

Nếu so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận, tuy nhiên so với nhu cầu thực tế thì vẫn còn khoảng cách khá xa.

Ông Cường cho rằng hiện nay đang có sự lệch pha, không chỉ trong nhà ở xã hội mà trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc cao cấp thì rất nhiều, còn phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội thì lại thiếu.

“Ngay trong chính nhà ở xã hội cũng có nghịch lý: có nơi xây xong người dân không đến ở, có nơi nhu cầu rất lớn thì lại không có dự án; có dự án cho thuê không ai thuê, có dự án để bán thì người cần lại không đủ điều kiện tiếp cận”, ông Cường thông tin.

Cũng theo ông Cường, dù đã công bố gói 120.000 tỷ đồng, sau đó là 140.000 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, quy mô đó vẫn còn rất nhỏ, phản ánh vấn đề trong cách tổ chức thực hiện.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở việc vẫn có sự trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, do nhà nước đứng ra lo bằng công cụ của nhà nước, nhưng hiện nay lại đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

Trong khi đó, ngân hàng thương mại là doanh nghiệp, không thể hoạt động phi thị trường. Doanh nghiệp bất động sản cũng vậy, nếu dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công.

“Tôi cho rằng phải tách bạch rõ, đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, nhà nước phải quyết định bằng công cụ nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường”, ông Cường nói.

Lý giải vì sao nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm, đại diện Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho rằng đó là xuất phát từ việc phân bổ đất theo logic thị trường.

Đất trung tâm thì dành cho dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn nhà ở xã hội thì đẩy ra xa. Tuy nhiên, người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày, rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.

Nếu thuê nhà ở quá xa, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà. Vì vậy, ông Cường cho rằng cần phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê.

Về vốn, vị lãnh đạo này cũng cho rằng cần có một quỹ tài chính riêng cho nhà ở xã hội. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại hiện nay nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho phát triển nhà ở xã hội.